2024년 달라지는 주요 부동산 정책

안녕하세요. 미래소년입니다.

 

오늘은 올해부터 달라지는

 

2024년 달라지는 주요 부동산정책

 

 

주요 부동산 관련 뉴스입니다.

24년 1월 8일 부동산 주요뉴스

씨 마른 서울 신축 아파트, 전셋값 올라 월세 거래 늘까
[요약]
서울의 입주 물량 감소가 올해도 지속될 것으로 예상되며, 이로 인해 전세가격이 상승할 가능성이 높다는 내용입니다. 특히 올해 서울의 입주 예정 물량이 역대 가장 적을 것으로 보이며, 이는 전세 시장에 상승 압력을 가중시킬 수 있습니다. 또한, 전세 가격이 높아지면서 보증금 일부를 월세로 전환하는 거래가 증가할 것으로 예상됩니다. 이는 특히 신축 아파트에서 두드러질 것으로 보입니다. 전문가들은 이러한 추세가 서울을 중심으로 수도권 전셋값 상승세를 지속시킬 것으로 보고 있습니다.


투기우려에 실거주의무폐지 안된다?…전세가율 2017년후 최저수준
[요약]
분양가 상한제 주택에 대한 실거주 의무 폐지를 포함하는 주택법 개정안이 국토교통위원회 법안심사소위원회에서 논의될 예정입니다. 이 법안은 전세사기 및 갭투자 방지를 위해 야당의 반대에 직면해 있으며, 업계에서는 이러한 정치적 논리가 시장의 불확실성을 증가시킨다고 지적하고 있습니다.
정부는 분양가 상한제 주택의 실거주 의무를 폐지하겠다고 발표했으나, 더불어민주당의 반대로 법안은 국회에서 계류 중입니다. 야당은 갭투자를 부추길 수 있다고 주장하며, 주택법 대신 시행령에서 예외를 허용하자는 입장입니다.
서울의 전세가율이 최저 수준인 현재 상황에서는 갭투자 우려가 크지 않으며, 실거주 의무 폐지가 실수요자들에게 혼란을 야기한다는 지적이 있습니다. 또한, 실거주 의무 도입 이후 주택가격이 하락하면서 일부 분양가격이 현재 시세를 밑돌고 있는 상황도 있습니다.
이 법안이 국회를 통과하지 못할 경우, 전·월세 시장의 공급 감소와 거래 절벽이 발생할 수 있으며, 부동산 시장에 큰 혼란을 야기할 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다. 전문가들은 분양받은 대부분이 무주택 실수요자라며 실거주 의무 폐지 반대에 대한 논리가 무리하다고 지적합니다.


부동산PF 부실 규모 최대 70조… “사업성 높이고 부실업장 정리해야”
[요약]
건설산업연구원의 분석에 따르면, 지난해 말 기준 국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출잔액은 약 130조원으로, 이 중 브리지론이 약 30조원, 본PF가 약 100조원으로 추정됩니다. 만기연장 비율을 기준으로 산정했을 때, 부실 가능성 규모는 최대 70조원에 이를 것으로 보입니다. 이는 회수 가능한 금액을 고려하지 않은 극단적 예상치입니다.
특히, 대다수의 PF 사업장이 올해 중 준공될 예정이어서, 채무 이행 청구가 집중될 것으로 예상됩니다. 이로 인해 일부 증권사가 손실을 입을 뿐만 아니라, 다수 건설사가 부도에 직면할 위험이 있으며, 이는 금융기관들의 동반 부실화로 이어질 수 있습니다.

건산연은 사업성 제고와 체계적인 부실사업장 정리의 필요성을 강조하고 있습니다. 정부는 태영건설 관련 대응방안을 발표했지만, 이는 금융권에 적지 않은 손실을 초래할 수 있습니다. 이에 건산연은 위기 사업장의 수익성을 높일 수 있는 실효성 있는 지원장치 마련, 사업 지속 여부에 대한 자율적 판단 유도, 부실 판정 사업장의 신속한 정리, 세제 및 금융지원, 지구단위계획 변경 등을 통해 사업성을 높이는 방안을 제시하고 있습니다. 또한, PF정상화지원펀드와 토지은행을 활용해 금융시장 및 거시경제의 불안 전이 가능성을 최소화할 것을 권고하고 있습니다.


"분양받은 아파트 건설사 부도나면…우리집은?" 
[요약]
최근 한 공인중개사무소 방문에서 들은 이야기에 따르면, 건설사의 어려움으로 인해 역 앞 아파트 현장 공사가 일시 중단되었다가 재개되었으나 예정된 입주 날짜에 맞추기 어려울 것 같다는 내용입니다. 이 단지는 주택도시보증공사(HUG)의 주택분양보증에 가입된 사업장으로, 공사가 중단됐다가 최근 다시 시작되었습니다.

한국의 아파트는 대부분 선분양 시스템으로 진행되는데, 이 시스템에서는 건설사의 부도나 기타 문제로 공사가 중단될 경우 수분양자들의 입주 계획에 차질이 생길 수 있습니다. 태영건설의 워크아웃으로 인해 해당 건설사가 시공하는 아파트를 분양받은 수분양자들의 우려가 커지고 있는 상황입니다.

태영건설이 진행 중인 주택 건설 현장 중 분양된 사업장은 총 22곳, 1만9869가구에 달하며, 이 중 14곳(1만2395가구)은 HUG의 분양보증에 가입되어 있습니다. HUG는 태영건설의 계속 공사 또는 필요시 시공사 교체 등을 통해 분양계약자의 입주를 지원할 계획입니다. 사업 진행이 곤란한 경우, HUG는 분양계약자에게 기존에 납부한 분양대금을 환급할 수 있습니다.

HUG의 '주택분양보증'은 분양 계약자의 분양 이행 또는 납부 계약금 및 중도금 환급을 책임집니다. 분양보증사고가 발생할 경우, HUG는 분양 대금을 환급한 후 사업장 매각 등을 통해 환급금을 회수하거나 필요한 경우 시공사 변경 등을 통해 분양을 이행합니다.

HUG는 부도, 파산, 사업 포기, 실행 공정률 부족, 공사 지연 등을 분양보증사고로 규정하며, 태영건설은 현재 분양사고 요건에 속하지 않으나 상황에 따라 보증 절차를 이행할 수 있습니다. 분양보증사고가 발생해도 공정률이 80% 이상일 경우, HUG는 분양을 이행합니다.

HUG 보증의 범위는 분양 대금에 한정되며, 시행사나 시공사의 프로모션 혜택 등은 포함되지 않습니다. 만약 시행·시공사가 변경되더라도 프로모션 혜택이나 입주 지연에 대한 보상을 받기 어려울 수 있습니다.


1주일에 1억… ‘팝업 성지’ 성수동의 기막힌 임대료
[요약]
서울 성동구 성수동2가에 위치한 코카콜라 팝업 스토어는 매장 앞 QR코드를 찍으니 대기 팀과 예상 대기 시간이 
 ‘대기 87팀, 예상 대기시간 87분’)로, 인기를 반영하고 있습니다. 고금리와 경기 침체에도 불구하고 성수동 상권은 MZ 세대를 겨냥한 팝업 스토어들 덕분에 호황을 누리고 있으며, 유동 인구 증가와 상가 임대료 상승이 이어지고 있습니다. 이 지역은 팝업 스토어 문의와 대여 홍보가 활발하며, 비용은 위치와 면적에 따라 다양합니다.

성수동은 최근 1주일 임차료가 1억원을 넘는 곳도 있을 정도로 팝업 스토어의 인기가 높습니다. 지난 12월 마지막 주에는 총 49개의 다양한 업종의 팝업 스토어가 운영되었습니다. 이러한 팝업 스토어는 상가임대차보호법의 5% 임대료 상한 적용을 받지 않아 임대료가 치솟고 있으며, 이는 주변 상가 임대료 상승으로 이어져 젠트리피케이션 우려를 낳고 있습니다.

과거 공장 밀집 지역이었던 성수동은 2010년대부터 카페나 전시장 등으로 변모하며 주요 상권으로 부상했습니다. 특히 루이비통, 샤넬, 디올 같은 명품 브랜드도 팝업 스토어를 열면서 인기가 더해졌습니다.
성수동의 월평균 임대료는 1년 사이에 38.5% 급등했습니다. 이로 인해 중소형 브랜드와 소상공인 매장들이 임대료 부담을 견디지 못하고 밀려나고 있습니다. 성동구청을 포함한 일부 지자체는 팝업 스토어의 임대료에도 상한을 두는 법 개정을 추진하고 있으며, 전문가들은 기존 상인들과의 공생을 위한 임대료 정책이 필요하다고 지적합니다.


“부동산시장, 상반기 횡보…하반기 ‘우상향’ 기조로 갈 듯”
[요약]
올해 첫 주간 동안 전국과 서울의 아파트 가격이 하락세를 보였습니다. 송파구와 양천구에서는 아파트 거래가격이 1억원 이상 하락한 사례도 나타났습니다. 전문가들은 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 문제와 고금리 등의 영향으로 상반기까지 하락세가 이어질 것으로 예상하고 있습니다.

한국부동산원에 따르면, 1월 첫 주에 전국 아파트 가격은 0.05%, 서울 아파트 가격은 0.04% 각각 하락했습니다. 이는 전국적으로 6주 연속, 서울에서는 5주 연속 하락한 결과입니다. 부동산원은 부동산 시장의 불확실성과 매수 문의 감소로 인한 매도가격 하향 조정, 급매물 위주의 하락 실거래가 발생 등을 하락 원인으로 분석했습니다.

서울의 경우, 영등포구, 강서구, 성북구, 구로구, 노원구에서 하락세를 보였고, 나머지 구는 보합세를 유지했습니다. 송파구 헬리오시티와 양천구 목동신시가지의 일부 아파트는 1억원 이상 가격이 하락한 것으로 나타났습니다.

전문가들은 올해 상반기까지 아파트 가격이 약보합을 보일 것으로 전망하고, 하반기 경제 상황에 따라 하락폭이 줄고, 상승 전환도 가능할 것으로 내다보고 있습니다. NH농협의 김효선 수석위원과 부동산R114의 여경희 수석연구원은 금리 문제와 가계부채 부담, 대출 규제 등이 주택 구매력을 약화시킬 것이라고 지적했습니다. 한국부동산경영학회의 서진형 회장은 상반기 횡보 후 하반기 우상향 기조가 될 것으로 예상했습니다.

 

 

마음만은 따뜻하게...

 

건강 잘 챙기는 한주되세요.